zanimivo

Naj kupim dom ali samo nadaljujem z najemom?

Dragi dva centa,

Zmanjkalo mi je dolga in zdaj varčujem za predplačilo na domu. Vedno so bile moje sanje biti lastnik stanovanja. Toda v zadnjem času sem prebral veliko argumentov proti temu v prid najema. Kako naj vem, ali je to dobra ideja zame? Naj kupim ali nadaljujem najem?

Lep pozdrav,

Upani lastnik stanovanja

Dragi HH,

Dolgo časa se je zdelo, da je običajna modrost, da odrasteš in kupiš dom, ker to počneš. Toda v zadnjem času se ljudje zavedajo, da ni vedno najpametnejša finančna poteza. Očitno je, da stanovanjska kriza s tem ima veliko opravka - ljudi sprašuje po standardni domnevi, da je lastništvo stanovanj enako finančni stabilnosti.

Lastništvo domovanja samo po sebi ni dobra ali slaba ideja. Vse ima veze s svojo situacijo. Včasih je nakup doma pametna stvar; drugič pa res ni. Ali je pametno za vas ali ne, bo odvisno od nekaj različnih dejavnikov. Tu je nekaj, kar morate imeti v mislih.

Ne razmišljajte o domu kot svoji glavni naložbi

Največji argument za lastništvo stanovanja je, da gre za "naložbo". Toda veliko ljudi precenjuje donosnost te naložbe.

Ljudje ponavadi verjamejo, da domovi cenijo premoženje, vendar to ni vedno res. Yale ekonomist in nobelovec Robert Shiller o tej temi razpravlja odprto, saj je skrčil številke. Pravi, da stanovanjski trg na splošno nima velikega dolgoročnega donosa. Pravzaprav komajda prehiteva inflacijo. USA Today je povedal:

»Če pogledate zgodovino stanovanjskega trga, ni bil dober ponudnik kapitalskih dobičkov. Je ponudnik stanovanjskih storitev ... Kapitalski dobički sploh niso bili pozitivni. Od leta 1890 do 1990 so bile realne cene stanovanj, prilagojene inflaciji, skoraj nespremenjene. "

Washington Post je analiziral podatke Shillerja in poročal, da so v zadnjih 100 letih cene stanovanj zrasle le z enoletno 0, 3-odstotno letno stopnjo, prilagojeno inflaciji. S&P 500 je imel na drugi strani 6, 5-odstotno letno donosnost. To je grozno velika razlika.

Čeprav bi vam lahko eno samo premoženje pomagalo zaščititi pred inflacijo, se zdi dobro uravnotežen portfelj delnic in obveznic boljša naložba. Toda veliko portfeljev ljudi večinoma sestavlja njihova vrednost doma. Ne bi dali 80 odstotkov svojega portfelja v obveznico zgolj zato, da bi zaščitili pred inflacijo (razen če se morda bližate upokojitvi), zakaj bi torej vaš dom predstavljal tolikšen znesek? To je argument proti nakupu stanovanja kot naložbe. Kot pravi sodelavec Forbsa Jamie Hopkins:

pri sprejemanju odločitve je pomembno razumeti, da nakup stanovanja morda ni velika finančna naložba in da ne odpustite vseh svojih naložbenih sredstev za nakup stanovanja, ker resnično kupujete pravico do stanovanja in ne dolgoročno naložba, namenjena ustvarjanju dohodka.

Na stanovanjskem trgu boste morda še vedno pravočasno in prodali po višjih cenah, kot kažejo Shillerjevi podatki. Toda večina strokovnjakov se strinja: stanovanje je naložba, vendar ni velika naložba. Če je to vaša edina osnova za nakup doma, verjetno ni najboljša.

Odločite se, koliko si lahko privoščite

Pri odločanju, ali si boste lahko privoščili nakup, boste morali ugotoviti, koliko doma načrtujete za nakup.

Eno osnovno pravilo za ugotovitev te številke: vaš dom naj ne stane več kot 2, 5-kratnik vaše plače. Seveda vam to samo prinaša kroglico. Ne upošteva vaše neto vrednosti. Corey Fick of 20sfinances ponuja šest dejavnikov za izračun boljše količine doma, ki si jo lahko privoščite:

  1. Plačilo domov (po davkih, po odloženem pokojninskem prispevku)
  2. Vse ostale dolge (potrošniška / kreditna kartica, študentska posojila, avto itd.) In mesečna plačila. Opozarja, da če imate posojila z visokimi obrestmi, jih morate plačati, preden si želite kupiti dom.
  3. Upoštevajte svoje druge prednostne naloge (otroci, upokojitev)
  4. Izračunajte znesek predplačila. Morda bi bilo bolj smiselno varčevati in čakati.
  5. Uporabite hipotekarni kalkulator, da vidite, koliko si lahko privoščite, vendar dodajte v ocene za zgornje stroške.
  6. Pustite v mesečnem proračunu blazino med dohodkom in skupnimi mesečnimi izdatki.

Ko boste izvedeli številko, s katero delate, boste imeli boljšo predstavo o tem, ali je nakup stanovanja za vas pametna finančna poteza.

Tehtamo priložnosti stroškov najema Vs. Nakup

Čeprav vaš dom morda ni najboljša naložba, je na koncu še vedno. Tudi če komajda prehiteva inflacijo, si na koncu dneva v lasti, in to je nekaj vredno.

Ko najamete, nimate ničesar - denar se da nekomu drugemu. Tako veliko ljudi trdi, da bi si morali lastiti dom, ker ga boste nekega dne odplačali in to bo vaše, namesto da bi še naprej plačevali najemnino do konca svojega življenja.

Ta argument se dotika: vrednosti možnosti, ki se ji odrečete, da izberete nekaj drugega. Če se odločite za najem, vam manjka lastnik sredstva. Tudi če ne presega inflacije, koga briga? Za svoj denar lahko pokažete premoženje - hišo.

A ni tako preprosto. Upoštevati morate tudi oportunitetne stroške nakupa. Tu je akontacija. Plačila hipotekarnih obresti. Kakšna je priložnostna cena teh? Koliko bi lahko zaslužili z vlaganjem tega denarja na širši trg?

Včasih lahko dejansko zaslužite več denarja z najemom in investiranjem kot z nakupom. Ali je to res ali ne, je odvisno od nekaj dejavnikov:

  • Stroški vaše najemnine : Če je vaša najemnina cenejša od hipoteke, boste morda lahko investirali razliko in zaslužili boljši dolgoročni donos.
  • Polog in hipotekarna obrestna mera : Tu ista zgodba. Če bi vložili 50.000 ameriških dolarjev, namesto da bi jih porabili za predplačilo in hkrati vložili znesek, ki ste ga plačali obresti, koliko bi dolgoročno imeli? V nekaterih primerih bi imeli več kot vrednost svojega doma.
  • Kje živite : Stanovanjski trg je odvisen od številnih dejavnikov in sprememb, toda kje živite, je velik. Vaše najemne cene in cene stanovanj so lahko precej drugačne od državnih povprečij.

New York Times ima uporaben interaktivni kalkulator, ki upošteva vse to. Vključite vse svoje podatke - ceno stanovanja, obrestno mero, stopnjo rasti stanovanja, stroške zapiranja, stroške najema itd. - in dobili boste natančen vpogled v stroške in priložnostne stroške.

Večina kalkulatorjev najemnine v primerjavi z nakupom preprosto pove, koliko boste prihranili glede na cenitev doma in glede na polog, obresti in mesečna plačila. Toda ta kalkulator dejavnikov oportunicira stroške v enačbo, kar je vsa razlika.

Glede na tekoče stroške in priložnostne stroške vam pove, na kateri cenovni točki boste dolgoročno prihranili denar z nakupom in ne najemom. V tem primeru ta cena znaša 1363 dolarjev v primerjavi z 200.000 dolarjev doma. Če najamete karkoli pod 1363 dolarja, boste v 20 letih zaslužili več denarja kot nakup stanovanja. Obračunava tudi povečanje inflacije in najemnin.

Upoštevajte skupno neto vrednost

Mnogi strokovnjaki pravijo, da bi moral biti vaš dom le med 20-40% vaše neto vrednosti. Tukaj je spletno mesto financiranja razčlenitve sredstev, ki ga Financial Samurai priporoča za nove kupce:

  • Nepremičnine (vaš novi dom): 40%
  • Zaloge: 50%
  • Brez tvegane naložbe (CD-ji, računi denarnega trga): 10%

Sčasoma boste idealno manj vlagali v nepremičnine, da boste lahko razvili svoj portfelj, vendar se bo ta odstotek spet povečal, ko se bližate upokojitvi. To je splošno vodilo, ki bo odvisno od drugih dejavnikov (npr. Starosti in stopnje tveganja), vendar si lahko podrobneje ogledate njegovo celotno objavo.

Kot smo že rekli, poanta je: vaš dom ne bi smel biti vaše glavno bogastvo. Ne bi se smeli odpovedati celotnim prihrankom, še posebej pokojninskim varčevanjem, samo da bi postali lastnik stanovanja. V idealnem primeru vaš dom ne bi smel biti vaša glavna prednost - moral bi predstavljati le 20-40% vaše skupne neto vrednosti.

Če se to sliši nerazumno, bi morali vsaj kupiti varčevalni sklad, preden bi kupili dom. Pripravite tudi prihranke za druge stroške, ki se neizogibno pojavijo - vzdrževanje, okraski, izboljšave. O tem smo podrobneje pisali tukaj.

Izogibajte se »hiši revnih«

Govorili smo o upoštevanju 20-odstotnega pravila. To je splošno pravilo, ki pravi, da ne bi smeli kupovati doma, dokler si ne privoščite 20-odstotnega predplačila. Za to pravilo velja:

  • Zasebno hipotekarno zavarovanje vam ne bo treba plačati
  • Izposojate manj, zato so vaša hipotekarna plačila manjša
  • Običajno plačate nižjo obrestno mero (ali vsaj na dolgi rok boste plačali manj obresti, ker boste imeli manjše posojilo)
  • Zagotavlja, da si lahko resnično privoščite dom

Toda nekateri trdijo, da je prekomerno in 20% preveč, da bi namenili domu. Argument proti temu pravilu je:

  • Na nekaterih območjih so domovi tako dragi, da si jih nihče ne more privoščiti.
  • Bolj smiselno je, da manj odložite in naložite razliko.
  • Preveč je vaše neto vrednosti, da bi se takoj odpovedali. Nočete biti hišni ubogi.

Dvajset odstotkov navzdol ali ne, skrb o tem, da bi bili “hišni revni”, je utemeljena. Ne želite, da se vsa vaša neto vrednost priveže v vaš dom, in to je v bistvu tisto, kar je hiša revna, - ko si ne morete privoščiti, da bi se konci srečevali, ker ste porabili vse za hišo.

Za prvo in zadnjo točko bi lahko trdili, da morate preprosto nadaljevati najem in varčevanje, dokler si ne privoščite, da odložite 20 odstotkov (in še vedno plačujete mesečne stroške z lahkoto). Kot smo že rekli: ne kupujete stanovanja. Ne odrežite se finančnih osnov in kupite hišo iz čustvenih razlogov ali zato, ker se od vas pričakuje.

Očitno bi morali imeti po pologu dovolj, da pokrijete hipoteko in mesečne stroške. Toda poleg preprostega postavljanja koncev se želite prepričati tudi, da ste finančno varni. Zato je pomembno upoštevati svojo neto vrednost.

Ne glede na smernice, ki se boste odločili, ali si lahko privoščite hišo ali ne, je odvzem enak: ponavadi je bolje najeti, kot biti hiša revna. Tveganje živeti iz rok v usta ni vredno.

Seveda morate poleg denarnih dejavnikov upoštevati tudi svoje dolgoročne cilje. Če obstaja velika možnost, da boste dom prodali čez pet let, je verjetno ceneje najeti (najemniški kalkulator vam bo najverjetneje povedal isto). Mogoče se boste preselili za službo. Mogoče si želite večjega doma za družino. Vaši posamezni mejniki bi morali odigrati vlogo pri odločitvi.

Navsezadnje je nakup doma osebna izbira, ki jo boste morali pretehtati glede na lastne okoliščine. Lastništvo domovanja samo po sebi ni pametna ali neumna odločitev - veliko je odvisno od posameznih dejavnikov in od tega, kje se financirate. Toda ti pomisleki bi vas morali vsaj usmeriti v pravo smer.

Vso srečo,

Dva centa

Odprto