koristni članki

Vodič od začetka do konca nakupa doma

Nakup stanovanja je pomemben mejnik, ki je na vrhu seznamov opravil za številne ljudi - in morda tudi na seznamu finančnih strahov. Vsekakor pa to ne sme biti strašljiva ali stresna izkušnja. S časom, skrbjo in raziskavami lahko prevzamete nadzor nad postopkom nakupa doma.

Ker je prvi lov na hišo lahko navdušujoč, so zgodbe o obžalovalnih napakah pri nakupu domov in o ne tako oddaljenem stanovanjskem trgu razpadle tudi kot stresen in zmeden postopek. Ni nujno, da smo zato ustvarili ta priročen devetstopenjski kontrolni seznam, ki vam pomaga razložiti, kako se pripraviti na nakup hiše - in pomaga pri zaščiti vaših financ.

1. Določite, kaj si lahko resnično privoščite

No, tu ni nobenih presenečenj: vaš prvi korak v postopku nakupa stanovanja je določitev proračuna, tako kot bi verjetno storili za katero koli drugo večjo finančno odločitev.

Toda kje bi morali začeti?

"Na splošno velja, da bi morali gledati na cene doma, ki so dva do trikrat višje od vašega letnega dohodka, " pravi Tom Gilmour, CFP® pri LearnVest načrtovanju. "To pomaga zagotoviti, da ne prevzamete večje hipotekarne obveznosti, kot si jo lahko privoščite."

Ko govorimo o hipotekah, Gilmour priporoča, da plačila praviloma ne presegajo 28% vašega mesečnega bruto dohodka - če pa imate druge visoke stroške, na primer šolnino v zasebnih šolah, je pametno, da ta odstotek še bolj znižate. Če niste prepričani, kaj je realno, razmislite o iskanju pomoči finančnega strokovnjaka, ki vam bo pomagal pri ustrezni razčlenitvi glede na vašo situacijo.

Ko določite svoj proračun, je čas, da si ogledate svoje denarne rezerve. Gilmour predlaga, da prihranite najmanj 20% za svoj polog, da se izognete nakupu zasebnega hipotekarnega zavarovanja in še dodatnih 3% za zaključne stroške. (Več o tem kasneje.)

Prav tako boste želeli zagotoviti, da imate na razpolago dovolj prihrankov, da lahko plačate morebitne izboljšave na domu, okraske ali različne stroške selitve in vzdrževanja, ki se lahko pojavijo v celoti. Prevajanje: za kritje teh stroškov ne bi smeli uporabljati svojega nujnega sklada.

"Biti lastnik stanovanja pogosto prihaja s presenečenji, kot je razpočena cev sredi noči, ki jo je treba odpraviti takoj, " pravi Gilmour. "Torej morate biti finančno pripravljeni na ta presenečenja, kar pomeni, da ne bi smeli izčrpati svojega nujnega sklada za stroške, kot so pohištvo ali prenova."

2. Ugotovite, katera hipoteka je primerna za vas - in pridobite predhodno odobritev

Zdaj, ko ste že pripisali številke, je čas, da začnete nakupovati hipotekarnega posojilodajalca, ki ima ugled za dobro storitev za stranke in pravočasno zaprtje. Verjetno boste imeli veliko vprašanj - na primer, kako dolgo bo trajal postopek in kakšne so kvalifikacijske smernice - zato izberite posojilodajalca, ki bo na vse ustrezen.

Nato se odločite, katera hipoteka je za vas najbolj smiselna. Obstaja veliko različnih možnosti, ki jih je treba upoštevati. Čeprav Gilmour svetuje, da izberete eno najpogostejših dveh: hipoteko s fiksno obrestno mero, pri kateri vaša obrestna mera ostaja nespremenjena v času trajanja posojila, ali hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM), pri kateri vaša stopnja niha, da bi odražala spremembe na trgu.

"[ARM-ji] so lahko dobra možnost - vendar običajno le, če nameravate živeti v svojem domu ne dlje kot v prvotnem določenem obdobju, " pravi Gilmourjeva. "V nasprotnem primeru se lahko obrestna mera zviša s hipotekarnim plačilom, ki je višje, kot ste načrtovali, in odvisno od vašega proračuna morda ne bo vzdržno."

Kar zadeva dolžino vašega posojila, Gilmour daje prednost 30-letnemu roku nad 15 let - tudi če mislite, da lahko svoj dom odplačujete hitreje.

"Gradnja pravičnosti v domu je lahko dober način za povečanje bogastva, vendar je pomembno, da to storite na način, ki ne bo preveč raztegnil vaših financ, " opozarja. "Stvari lahko postanejo res grde, ko stanovanjski trg upade, zato je morda dobro, da vzamete 30-letno hipoteko, vendar pospešite mesečna plačila, kot da imate 15-letno hipoteko. Če boste kdaj morali znižati plačilo v prihodnosti boš še vedno imel to možnost. "

Nadalje na seznamu opravil: Prijavite se za predhodno odobritev, postopek, v katerem posojilodajalec pregleda vaše finančne podatke - na primer vaše kreditno poročilo, W2 in bančne izpiske - in se zaveže, da vam bo dal hipoteko za določeno obrestno mero. Dobro je razmisliti o tem, če to storite zdaj, saj lahko prodajalcu dokažete, da ste kvalificiran kupec, in ko bo ponudba predložena, bo banka morala samo oceniti dom - ne lastnine, ki jo financira.

Toda beseda modrim: Banka vam lahko odobri večje posojilo, kot ste ugotovili, da si lahko privoščite. Torej ne bodite zapeljivi z njihovimi ugotovitvami - in se držite številke, ki ste jo pristali v prvem koraku.

3. Razmislite o preizkusu finančnega preizkusa

Če vas ideja, da si ne bi mogli privoščiti hipoteke, ohranja ponoči, je ta korak namenjen temu, da te strahove ublažite s simulacijo izkušenj, da ste lastnik stanovanja - pred nakupom.

Začnite tako, da seštejete vse mesečne stroške, povezane z nakupom stanovanja, vključno s predvidenim plačilom hipoteke, predračunom davka in zavarovanja, pristojbinami HOA in stroški vzdrževanja doma. In ne skrbite, če nimate konkretnih številk - poanta je, da vidite, ali si lahko privoščite znesek.

Če je vsota stroškov večja od tiste, ki jo plačujete za stanovanje, odštejte svojo najemnino od skupne vsote. Razlika je v tem, kaj bi morali razmisliti o prenosu na svoj varčevalni račun za nekaj mesecev, da bi simulirali, kaj boste plačevali, da pokrijete mesečne stroške novega stanovanja.

Če lahko to udobno potegnete, bodite prepričani, da se verjetno spopadate s tipičnimi stroški, ko ste lastnik stanovanja. Če pa ne morete - ali imate neugodne kompromise - razmislite o prilagoditvi svoje cene doma, dokler vsi ti stroški niso mogoči glede na vaš trenutni dohodek.

4. Odločite se, katere značilnosti so "Must-Haves" in "Nice-to-Haves"

Redki srečneži najdejo popoln dom v okviru svojega proračuna, zato si pred lovom na hišo ogledate tisto, kar morate nujno najti v domu - in katere funkcije so preprosto lepi dodatki.

Primeri obveznih potreb so lahko število spalnic in kopalnic, bližina dela in drugih krajev, ki jih pogosto obiskujete, ter dostop do želenih šolskih okolišev. Mogoče imate tudi veliko prednost količine zunanjega prostora, ki ga ponuja hiša, in ne glede na to, ali je pripravljena za vselitev.

Stvari, ki ne bi smele biti na vašem seznamu must-have? Način, kako je hiša okrašena, lepo urejena okolica, bazen - ali kaj drugega, ki ga lahko enostavno popravite ali namestite.

Na ta seznam se obrnite, če potrebujete pomoč pri določanju objektivne odločitve med dvema ali več hišami, pa tudi, da vas opomnimo, kaj je resnično pomembno, v primerjavi s tem, kar bi vas lahko prisililo, da plačate več, kot je potrebno.

5. Začnite loviti hišo in se odločite, če potrebujete nepremičninskega agenta

Zdaj pa za zabavni del: hišni lov! Brskanje po spletnih virih, kot je Trulia, po razpoložljivih domovih v vaši soseski, je dobro mesto za začetek in vam lahko pomaga potrditi, ali so proračun in hišni zapisi primerni glede na to, kaj se prodaja.

To je tudi najboljši čas, da se odločite, ali boste najeli nepremičninskega agenta, če še niste. Čeprav vas to ne zavezuje, je delo z enim več možnih koristi. Prvič, agent lahko zagotovi dostop do več možnosti za dom, kot se boste verjetno znašli, pa tudi nastavi sestanke za ogled. Ker je kupovanje doma lahko čustven proces, lahko agent deluje tudi kot posrednik med vami in prodajalcem.

Če želite nekoga najti, se posvetujte z več zastopniki kupcev - to pomeni, da vas izključno zastopajo, ne pa tudi prodajalca -, dokler ne prepoznate nekoga, ki razume vaše potrebe in se počuti udobno. Kot zadnji korak si oglejte spletno stran odbora za izdajo dovoljenj za nepremičnine in se prepričajte, da je registrirana, in na njih ni prijavljenih nobenih pritožb ali ustavitev.

Ne glede na to, ali se boste odločili za najem agenta ali ne, bi morali udariti ob tla in si ogledati čim več hiš.

6. Raziskovanje zavarovanja lastnikov stanovalcev

Vaš posojilodajalec bo verjetno potreboval ime agencije, ki vam zagotavlja zavarovanje stanovanja, zato poiščite ponudbo, ko še vedno lovite hišo.

Osnovno zavarovanje običajno vključuje požar, tatvino, škodo zaradi neurja in odgovornost, če se nekdo poškoduje na vaši lastnini in vas toži. Prav tako lahko dodate kolesarje za stvari, kot so drag nakit, pohištvo in opremo za pisarne, pa tudi, da se odločite za dodatno poplavno zavarovanje, če je vaš dom na območju, ki je nagnjen k poplavam.

Če želite najti ponudnika, lahko nakupujete po spletu, od agencije do agencije ali uporabite neodvisnega zastopnika, ki vam lahko naenkrat pošlje več ponudb. Razlikuje se glede na vaše območje in seveda vrednost vašega doma, vendar lahko tukaj ocenite svoje stroške.

7. Dajte ponudbo

Tako ste se zaljubili v nepremičnino, ki ustreza vsem vašim potrebam in nekaterim vašim željam - in to znotraj vašega cenovnega razreda. Naredimo ponudbo!

Toda tukaj je lahko težavno: ne želite oddati ponudbe in tvegati izgube stanovanja drugemu kupcu ali prodajalcu žaliti, pa tudi ne želite plačati več, kot je potrebno. Kako torej pristanete na idealni številki?

Čeprav ni trdih in hitrih pravil, lahko nekaj dejavnikov pomaga pri obveščanju vaše odločitve.

Najprej si oglejte ostalo prodajo doma v okolici. Ali je hiša, ki jo želite, primerjati v primerjavi z njimi? So se drugi domovi prodajali za manj ali več od izklicne cene? Če so prodali za znesek, ki je primerljiv s prodajno ceno prodajalca, je to dober pokazatelj, da bi morali ponuditi številko, ki je blizu vprašanju.

Nato razmislite, kako dolgo je dom na trgu in kako spodbudite lastnika stanovanja, da prodaja. Če prodajalec na primer med čakanjem na prodajo živi v prehodnem domu, boste morda imeli več možnosti, da prodajalec sprejme ponudbo s popustom. Če pa doma po domače da doma, da bi videl, koliko lahko neto plača, bo prodajalec morda bolj primeren, da počaka na odlično ceno.

In nazadnje, kakšen je trg v soseščini? Je to v New Yorku, kjer se kondomi prikradejo za vse gotovinske ponudbe, ali pa ste na lokaciji v Las Vegasu, kjer so prazne domove običajno mesto? V prejšnjih razmerah je morda dobro, da začnete z močno ponudbo, da premagate vojsko drugih ubožnikov, medtem ko imate na trgu, kot je Vegas, morda več prostora.

8. Preglejte pogodbo in oddajte svojo hipotekarno prijavo

Prodajalec je sprejel vašo ponudbo - čestitke! Preden se podpišete s pikčasto črto, morate temeljito pregledati pogodbo in razumeti vsako določbo.

Posebno pozornost bodite pozorni na pogodbo, v kateri so zapisane situacije, ko se lahko vrnete iz prodaje, da se zaščitite, če kaj ne bo narobe. Na primer, takšni scenariji lahko vključujejo, če ugotovite, da ima dom resne fizične okvare ali če banka prekliče financiranje.

Ko že govorimo o pomanjkljivostih, je zdaj tudi čas, ko boste domov dobili pregled, ki običajno stane med 200 in 500 dolarjev. Če obstajajo težave, na primer nedelujoči kamin ali stari kotel, boste morda zaprosili za znižanje cen, da boste lažje pokrili stroške popravila. In če najdete kakršne koli odklopnike, na primer nestabilne temelje ali resne plesni, imate zdaj možnost, da jih zaščitite.

Ko vaš inšpektor potrdi, da ni večjih napak, ki bi lahko vplivale na vrednost stanovanja, predložite hipotekarni zahtevek. Pred podpisom pogodbe preglejte vse zaključne stroške - tiste, za katere ste upali, da boste prihranili 3%, ki lahko vključujejo odvetniško nadomestilo, zavarovanje naslova in delne davke na nepremičnine.

9. Podpišite referate

Pred velikim dnevom ste upravičeni do spregleda, da se od pregleda ni nič spremenilo. Po tem preverite, ali imate ves denar, potreben za zaključek, ožičen na pravilen račun.

Poprosite poravnalnega agenta za kopije vseh papirjev, ki jih podpišete, preden jih zaključite, da jih boste lahko pozorno pregledali v prostem času. John Hancock boste postavili na več postavk, vključno s potrdilom o poravnavi HUD-1, v katerem so podrobno navedeni vsi stroški, povezani s prodajo na domu; končna izjava o resničnem posojanju, v kateri so navedeni stroški posojila in obrestne mere; in končno hipotekarno dokumentacijo.

Na zaključni dan prinesite svojo identifikacijsko fotografijo in vse papirje, ki ste jih prejeli v celotnem postopku nakupa, vključno z zavarovanji in potrdili o pregledu domov.

Ko podpišete papirologijo, vam bodo izročili ključe ... in uradno boste postali lastnik stanovanja!

Kontrolni seznam: Pripravljen sem za dom! 9 korakov za odkup doma brez stresa | LearnVest